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          国家政策

          恒大、碧桂园等“爆雷”后!国家最新文件“定调”房地产发展方向!

          发布日期:2023-11-08 ??浏览次数:

          恒大、碧桂园等“爆雷”后!国家最新文件“定调”房地产发展方向!

           

          据经济观察网消息,2023年8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件(国发【2023】14号文,以下简称“14号文”),近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。

          该文件由国务院于9月1日正式印发,要求住建部会同发改委、财政部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局等多部门配合协调。

          文件中提出了两个“新”:

          “用改革创新的办法,在大城市规划建设保障性住房” “推动建立房地产业转型发展新模式”

          保障性住房地位得到空前提升。这是继今年7月份中央政治局会议上对楼市重新定调,认为我国房地产市场供求关系发生重大变化之后,房地产又一个重大动作。

          对于砂石行业来说,近年来,需求量大头的房地产始终“不温不火”,恒大、碧桂园等大型房企爆雷不断,房地产投资持续下降,基建项目落实情况不乐观,导致今年砂石需求明显下滑。后续随着指导意见落实进入实操层面,之前保障性住房建设和供给方面的问题也将会被不断健全的制度解决,实现房地产行业平稳过渡到高质量发展阶段,也会带动砂石需求回升。

           

          保障对象和配售方案

          目前,“14号文”并没有全文公布,根据经济观察网的独家报告获悉,本轮规划建设保障房的保障对象,重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体,以及城市需要的引进人才等群体。

           

          各地须按照“?;?rdquo;原则,合理确定城镇户籍家庭、机关事业单位人员、企业引进人才等不同群体的保障面积标准。

          以家庭为单位,保障对象只能购买一套保障房。如果是已享受过房改房等政策性住房的家庭申请保障房,需按规定腾退原政策性住房。

          “14号文”明确,保障房将采取市场化方式运作,按保本微利原则,公平公正配售。“配售价格按基本覆盖划拨士地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定”。

           

          300万以上城区人口城市率先探索

          “14号文”提出,规划建设保障房应按照“工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续”的原则,由各地政府按划拨方式供地和负责建设配套设施,在此基础上采取市场化方式运作,按保本微利原则配售。

          同时要求各地做好项目风险评估,“凡是因之新增地方政府隐性债务的,一律不得实施”。

          为了防止出现“大干快上”、盲目建设等现象,“14号文”强调稳慎有序、以需定建、尽力而为、量力而行。“支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践,具备条件的城市要加快推进,暂不具备条件的要做好政策和项目储备。” 

          按照国务院第七次全国人口普查领导小组办公室编制的《2020中国人口普查分县资料》,城区人口超过300万的城市共35个,分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。

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          此外,“14号文”提出对商品住房库存大的城市,可按市场化、法治化原则,适当改建或收购存量商品房用作保障房,积极盘活利用闲置土地和房屋,避免重复建设造成浪费。文件要求与城中村改造、城市更新、危旧房改造等工作结合,稳妥推进。

          此外,“14号文”明确要加强在建设资金、住房公积金、开发贷和个人住房贷款、税费等方面对保障房的政策支持。

           

          新一轮房改加速启动

          广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示事实上,新一轮房改早在2018年就由深圳率先拉开。当年深圳提出,将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。其中,政策性支持住房包括人才住房和安居型商品房。也即四类,商品房、人才住房、安居房、公共租赁住房,未来的占比分别是40%、20%、20%、20%。

          按照这个规划,未来深圳供应的所有住房结构中,商品房占比40%,保障性住房(包括公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房)占比60%。

          此后,在“二十大”报告提出了多主体供应、多渠道保障、租购并举的新格局。

          2022年发布的《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》,更是对未来十多年的中国房地产市场,做了总定性:

          1、房住不炒仍是总基调。

          2、多主体供应、多渠道保障,租购并举。

          3、健康发展,支持合理自住需求,遏制投资投机性需求。

          4、稳地价、稳房价、稳预期。

          但今年深圳表态,取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型,新增了保障性租赁住房(细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型)、共有产权住房等住房类型。也即由保租房、共有产权住房顶替原来的人才房和安居房。

          诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪解读表示,从文件中明确的两大目标内容来看,一是加大保障性住房建设和供给,实现居者有其屋,这一条显然是向新市民、青年以及工薪收入群体释放了强烈的利好信号,通过加大保障性住房的供应,缓解这部分群体的购房压力。

          第二条中所提到的“让商品住房回归商品属性”,主要是针对改善性住房需求,不排除是接下来限价等政策松绑的信号,比如取消限价限售、土地价格上限等举措,而且取消限价等情绪已经开始蔓延了,此前市场消息称自然资源部建议各地取消土地限价,并且济南、合肥、成都等城市的土拍规则已有所调整,部分待出让地块不再限制土地上限价格,重回价高者得,后续不排除房价会出现一波上涨行情。另外,“让商品住房回归商品属性”也将会带来一定的积极影响,既在一定程度上保证了地方房产税收收入,也有利于提振房地产市场活跃度,给予房企一定的信心。

          整体来看,新一轮“房改”将保障性住房地块提升空前,与“十四五”规划基调一致,有利于推动房地产业转型和高质量发展。而且本次改革可以说是一次重磅加持,在保障部分低收入群体住房需求的前提下,也给予了高收入人群一定的活跃空间,市场情绪有望提振,或将会加速地产板块的修复,值得期待。

           

          新华社:保障性住房要“实施严格封闭管理,不得上市交易”

          据新华社报道,在规划建设保障性住房工作部署电视电话会议上,中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰强调,保障性住房建设是艰巨复杂的系统性工程,要坚持规划先行、谋定后动,扎实做好前期工作、严格项目管理和成本控制,综合考虑市场形势,合理把握建设节奏。要建立公平公正的配售机制,加强监督审计,重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体及政府引进人才,按保本微利原则配售。保障性住房要实施严格封闭管理,不得上市交易。

           

          此次下发的《指导意见》对此进行了明确的规定,包括对保障性住房实施严格的封闭管理,禁止违规将保障性住房变更为商品住房流入市场,工薪收入群体购买的保障性住房不得长期闲置等。

          随着中央频频发声,地方也在积极跟进。9月4日后,广州、无锡、合肥、无锡等城市的地产新政中,均提到要强化住房保障。在以公租房、保租房为主的筹集建设的基础上,均加上了“规划建设保障性住房”或“建立健全配售的保障性住房体系”等措辞。

          以广州为例,9月19日,广州发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》。在供给端,提出加大保障房建设和供给。大力加快推动公共租赁住房、保障性租赁住房和配售的保障性住房发展。提高公共租赁住房保障水平,完善户籍家庭公共租赁住房保障方式;支持各类市场主体积极参与,多主体、多渠道筹集建设保障性租赁住房;建立健全配售的保障性住房体系,稳慎有序开展规划建设。

          中国社会科学院生态文明研究所研究员、中国城市经济学会常务理事、房地产专业委员会主任王业强指出,当前提出加大保障性住房建设和供给也是应对当前房地产市场的一个新思路。一方面为落实房子是用来住的、不是用来炒的定位提供住房支撑,保障性住房进一步扩容,同时也将拉动住房投资开发,对房地产市场稳定起到推动作用。

          随着政策的相继落地,后续保障房的建设将带来一定的砂石需求。

          来源:经济观察网、央广网、新华社、中国砂石协会综合整理

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          中国砂石协会

          2023年11月08日

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